maanantai 3. kesäkuuta 2019

Uusi asunto coming soon!

Olen siis ostanut asunnon jo viime syksynä (2018). Taisi olla lokakuun loppua, kun kaupat olivat lopulliset ja olin maksanut ostohinnan myyjälle. En tästä ole tarkemmin blogissa kertonut monestakaan syystä, mutta yksi iso syy on ollut se, etten ole osannut päättää kuinka tarkasti asunnonostosta ja asuntolainan määrästä haluan kirjoittaa. Toisaalta olen jakanut melko yksityiskohtaisia tietoja tuloista, menoista ja sijoituksistani, mutta alusta asti olen ollut jokseenkin hiljaa kokonaiskuvasta. Huomaan, että aika monessa talousblogissa on näin – moni jakaa yksityiskohtaisia tietoja esim sijoituksista, mutta jättää vaikkapa tulot mainitsematta. Joku jakaa tulot ja budjettisuunnitelmat, mutta jättää kertomatta toteutuneet kulut ja mihin ne rahat loppujen lopuksi menivät. Osa kertoo kovinkin avoimesti kaiken. Eli tapoja on monenlaisia ja kaikki tavat ovat ok. Henkilökohtaisesti itseäni kiinnostaa eniten toteutuneet tulot ja menot. Minusta on mielenkiintoista tietää, että minkälaisilla tuloilla saadaan erilaisissa elämäntilanteissa minkälaisia summia säästöön ja myös se, että minkälaisia valintoja voi tehdä, että saa säästöön rahaa mahdollisimman paljon. Mistä toinen pihistää ja mistä taas toinen ei. Myös nettovarallisuuden kehitys kiinnostaa minua, mutta vain silloin kun samaisessa blogissa jaetaan myös tietoa tuloista. Eli minua kiinostaa minkälaisilla tuloilla on mahdollista päästä minkäkinlaiseen lopputulokseen. Lisäksi minua vielä jonkin verran kiinnostaa miten nettovarallisuus on jakaantunut eri omaisuuslajien ja sijoitusinstrumenttien välillä.

Joka tapauksessa tällä pitkällä aloituspuheella pääsen lopputulokseen, etten aio kovin tarkkoja lukuja jakaa asuntolainastani ja siihen liittyvistä yksityiskohdista (kuten vaikkapa marginaali). Koen jotenkin, että nämä ovat minun henkilökohtaisia asioitani ja näitä en normaalielämässänikään kovin avoimesti ole jakanut kenenkään läheiseni kanssa. Blogini on nimetön, mutta silti kirjoitan melko tunnistettavasti eli jos joku minut tunteva päätyy lukemaan blogiani niin yhdistäminen oikeaan henkilöön ei ole kovin vaikeaa. Kirjoitan ns reaaliaikaisesti ja puhun asioistani aika paljon esim töissä eli koen, että on suht helppoa bongata samoja asioita mitä täällä kirjoitan ja mitä puhun oikeassa elämässä. Minua ei haittaa, että minut tuntevat tietävät esimerkiksi palkkani ja se mihin rahani tuhlaan (aika moni jo töissä tietääkin budjetoinnistani ja esimerkiksi siitä, että minulla on tietty rahamäärä varattuna lounaisiin ja siksi joskus juuri ennen palkkapäivää tuon oman eväät), minua ei haittaa, että ihmiset tietävät sijoituksistani ja vararahastostani, mutta jotenkin minua vähän häiritsee, että ihmisillä olisi tarkka tietoa koko omaisuuteni arvosta – kaikesta varallisuudesta ja veloista. En halua jakaa tätä tietoa oikeassa elämässä ja siksi en halua jakaa tätä tietoa blogissakaan. Toki tulen kertomaan paljonko kuukausittain maksan lainaa (se siis selviää budjettitoteumista), mutta en ala tekemään mitään kuukausiseurantaa paljonko laina lyhenee tai että paljonko lyhennyksestä on korkojen osuus.

Mutta vihdoin siis asiaan.

Olen ostanut uudiskohteen. Ostin asunnon RS-siirtokohteena eli ostin uudiskohteen rakennusvaiheessa sijoittajalta. Sijoittaja on asunnon ostanut ennakkomarkkinointivaiheessa ja noin vuosi tästä hän päätti myydä asunnon ennen asunnon valmistumista. Tämä ei ole kovinkaan yleistä vielä – useimmiten sijoittajat myyvät asunnot vasta siinä vaiheessa, kun asunto on muuttovalmis. Itseasiassa minä yritin bongata juuri tällaisia uudiskohteita, jotka tulevat myyntiin samalla hetkellä, kun asunto on muuttovalmis. Tiesin, että haluan uuden asunnon, mutta tiesin samalla, etten tule varaamaan mitään ennakkomarkkinoinnissa olevaa kohdetta, koska en halunnut odottaa vuotta-kahta asunnon valmistumista. Eli tämän vuoksi kyttäsin juuri valmistuneita asuntoja, jotka erinäisistä syistä tulivat myyntiin heti valmistumisen jälkeen (eli joko sijoittaja oli myymässä tai jostain syystä asunto ei ollut mennyt rakennuttajalla rakennusvaiheessa kaupaksi). Päädyin sitten loppujen lopuksi ostamaan tällaisen RS-siirtokohteen, joka valmistuisi noin puoli vuotta kaupanteon jälkeen. Välittäjä oli alusta asti avoin siitä asiasta, että myyjä on sijoittajataho (yksityishenkilö) ja kyseessä on RS-siirtokauppa. Ensin olin ihan sinut asian kanssa (eli sen kanssa että hyväksyin sen, että maksan asunnosta väliä sijoittajalle), mutta jos nyt olen ihan rehellinen – ja tämä on myös yksi syy miksi en suuremmin tästä asuntokaupastani heti kirjoittanut – niin en ihan tarkkaan tiennyt mihin pääni pistin. RS-siirtokauppana myynti on vielä aika tuntematon (uusi) prosessi, josta ei monilla tahoilla ole paljoa tietoa. Ymmärsin kyllä, että olen ostamassa asuntoa sijoittajalta, mutta en ymmärtänyt kuinka tuntematon kauppatapa tämä esimerkiksi oli pankeille. Pankkivirkailijalleni tämä oli vasta toinen laatuaan ja ensimmäinen oli mennyt todella eri tavalla. Minun tarvitsi selvittää aika paljon asioista eri tahoilta ja selitellä niitä sitten toisille tahoille. Haastavaksi tämän teki, että RS-siirtokaupasta on aika vähän tietoa verottajan tms sivuilla, joten tiedon sain kerätä melko palapelimaisesti. Välittäjällä, kenen kautta asunnon ostin, oli kyllä paljonkin tietoa, mutta koska hän oli myyjän välittäjä  niin en ihan satavarmasti uskaltanut kaikkeen hänen sanomaansa luottaa. Vaikka lopussa kyllä kävi ilmi, että hän oli oikeassa kaikissa asioissa. Voisin jossain vaiheessa kirjoittaa oman tekstin tästä kauppatavasta; että mitä kannattaa ottaa huomioon, mitä dokumentteja tarvitsee ennen ja kaupanteon jälkeen tms. Itse en ainakaan löytänyt yhtään mistään kootusti tietoa, että miten RS-siirtokauppa hoidetaan oikein – eli kun ostetaan asunto taholta, joka ei ole asunnon rakennuttaja ja kun ostetaan asunto, joka ei ole vielä valmis eli osakekirjoja ei ole saatavilla. Eli yleensähän asuntokaupassa ostetaan asunto-osakkeet (tai kiinteistö), mutta tässähän minä ostin vähän kuin ilmaa. Voin kertoa, että oli yksi elämäni stressaavimmista kuukausista, kun homma oli käynnissä ja ennen kuin kaikki sopimukset ja dokumentit olivat valmiina ja selvillä. Mutta homma tuli tehtyä ja kaikki meni loppujen lopuksi ihan kaikkien sääntöjen mukaisesti ja oikein.

Ostin kalliin asunnon (minun budjetilleni). Asunto maksoi noin 300.000 euroa, laitoin (tai siis laitan) omaa rahaa kiinni noin 100.000 euroa ja otin (tai siis otan) lainaa noin 200.000 euroa. Kysyin asuntolainatarjoukset kolmesta eri pankista; jokainen pankki olisi lainan minulle myöntänyt ja ihan hyvillä marginaaleilla. Otin lopulta lainan eri pankista kuin silloinen pankkini (ja mistä minulla oli aikaisempi asuntolainani) ja samalla vaihdoin kaiken pankkitoiminnan tähän uuteen pankkiin ja lopetin tilini edellisessä pankissani (tämä ei myöskään ollut mikään ihan pikkujuttu, mutta tulipa tehtyä sekin!). Lainanmaksu alkaa nyt heinäkuussa, kun laina on nostettu – olen pystynyt maksamaan kaikki ensimmäiset maksuerät omalta tililtäni, joten onneksi lainaa ei tarvinnut nostaa ennen kuin oikeasti pääsen muuttamaan (eli en joutunut maksamaan vuokraa ja lainaa – tai siis korkoja – samanaikaisesti). Katan omalla lainallani koko myyntihinnan eli maksan pois yhtiölainan heti. Jos ostaa asunnon omaan käyttöön, niin mielestäni ei ole mitään järkeä maksaa vain yhtiölainan korkoja. Eri asia on toki, jos ostaa asunnon sijoituskäyttöön, koska yhtiölainan maksamisesta saa verohyötyä. Oman asunnon kohdalla näin ei ole, joten henkilökohtaisesti koen järkevimmäksi neuvotella oma marginaali lainalle ja alkaa maksamaan heti itse lyhennystä. Itse en näe järkeä vain korkojen maksamisessa, koska itse velka ei tällöin lyhene yhtään ja maksat ihan turhasta. Olen myös sopinut pankin kanssa, että voin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä niin paljon kuin haluan ja alustavasti sovittiin, että kerään aina vuoden ajan rahaa omalle tililleen ylimääräisiä lyhennyksiä varten ja sitten kerran vuodessa teen isomman kertalyhennyksen lainaan.

Alustava suunnitelmani on laittaa aina joka kuukausi 200 euroa omalle tilille ylimääräisiä lyhennyksiä varten – eli vuodessa kertyisi 2.400 euroa ylimääräisiä lyhennyksiä. Mutta olen saamassa palkankorotuksen tässä lähiaikoina ja jos tämä nyt oikeasti toteutuu (mikään ei ole varmaa ennen kuin se on mustaa valkoisella) niin nostan summan 300 euroon eli 3.600 euroa vuodessa. Teen tämän kahdesta syystä: 1) laina lyhenee nopeammin eli velkapääoma pienenee ja 2) varaudun korkojen nousuun eli jos ja kun korot lähtevät nousuun niin minulla on heti tämä ylimääräinen 200-300 euroa laittaa enemmän lainanlyhennykseen kuussa. Eli jonkinasteinen korkojen nousu ei vaikuta talouteeni (paitsi etten välttämättä onnistu sitten enää tekemään ylimääräisiä lyhennyksiä). Kyllä tuonne 2-3 prosenttiin voidaan mennä ennen kuin alkaa tuntumaan. Pankissa tehtiin stressitesti 6 prosentilla ja sen kyllä myönnän, että jos korot oikeasti 6 prosenttiin nousee niin ei se kivaa tule olemaan. Toki jos palkankorotus toteutuu sovitulla tavalla niin sitten 6% on vielä ihan ok. Selviän siis ehdottomasti nykyisilläkin tuloilla ja 6%:n korolla, mutta kyllä siinä saa jo unohtaa sijoittamiset ja ylimääräisen hupimenot ja tuhlailut.

Uskalsin kuitenkin ison lainan ottaa, koska ensinnäkin juuri nyt asunnontarpeeni on noin 2-5 vuoden aikasyklillä. En usko, että ihan seuraavan kahden vuoden sisällä korot nousevat miinukselta sinne 6%:n (toki näinkin voi käydä). Ostin pienen asunnon Helsingin kantakaupungista lähellä luontoa, merta, palveluita ja hyviä kulkuyhteyksiä. Koska kyseessä on uudiskohde niin remonttia ei ole tiedossa ja jos on niin ne menevät rakennuttajan piikkiin. Hätätilanteessa asunto pitäisi saada myytyä suht ok. Eli ihan hirveän suurta riskiä en koe ottavani tässä. 

Mutta mistä sen tietää – kaikkihan voi mennä myös pieleenkin, mutta niinhän se on kaikissa asioissa elämässä. Turha sitä on etukäteen murehtia. Sitä tekee ratkaisuja ja vain aika näyttää, että kuinka onnistuneita ratkaisuja ne ovat. Juuri nyt olen kuitenkin tosi innoissani uudesta kodista. Kävin muutama viikko sitten asunnossa tarkistuskäynnillä ja kaikki oli kunnossa ja asunnosta tuli tosi hyvä fiilis. Pidän alueesta ja siellä on minulle tärkeitä asioita lähellä. Olen jo sopinut muuttopäivän, muuttoauto on tilattu ja vuokra-asunto on irtisanottu. Nyt kun vielä malttaisi olematta alkaa pakkaamaan, koska muuttoon on nyt kuitenkin vielä useampi viikko. Aloitan muuttoviikolla kesälomani ja pitkästä aikaa pidän neljä viikkoa putkeen lomaa. Lomalla aion enimmäkseen hengailla kotona ja fiilistellä uutta kotia ja kesäistä Helsinkiä.

3 kommenttia:

  1. Hei, kiitos kirjoituksesta! Ollaan aika lailla samassa tilanteessa, sillä olemme miehen kanssa myös ostaneet uudiskohteen kerrostalosta, ja avaimet olisi tarkoitus saada nyt kesäkuun lopussa! Meidänkin tapauksessa oli aika paljon selvittämistä ja uutta opittavaa, kun asumme ulkomailla ja ostimme asunnon täältä... Esim. pelkkiä veroja ja lakimiesten kuluja tuli useamman kymmenen tuhannen euron edestä, joska uudiskohteista maksetaan iso ALV, jota ei saa takaisin :( Olemme myös huhtikuusta lähtien lyhentäneet osaa lainasta (lainamme on n. 300 000, jota "nostimme" pankista sitä mukaa kun asunto valmistui, viimeiset 10 % maksamme nyt lopputarkastuksen yhteydessä) ja samalla maksaneet vuokraa, joten odotamme jo heinäkuun loppua, jolloin pääsemme vihdoin muuttamaan (pienten viimeistelyjen jälkeen) uuteen asuntoon ja maksamme vain lyhennystä ja yhtiövastiketta! Muutto isompaan asuntoon oli ajankohtainen lapsen täyttäessä 2 vuotta, nykyisestä ison kaupungin keskustasta muutamme pari kilometriä kauemmas vehreämmälle asuinalueelle. Tsemppiä matkaan ja tulen seuraamaan blogiasi! t. Heli

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Mullekin tulee Suomen varainsiirtovero vielä tähän päälle, joka on kohdallani noin 6.000 euroa. Aika iso summa sekin ja ihan vain kaiken päälle! Reality sarjaa Remppa ja muutto UK:ta seuratessani olen vähän ihmetellyt kaikkia niitä ekstra-kuluja, joita tulee itse myyntihinnan päälle. En ihan hahmota, että mistä ihmeestä ne kaikki tulee.. Tämä Suomen varainsiirtovero tuntuu olevan sittenkin aika yksinkertainen juttu! Olisi mielenkiintoista kyllä lukea asuntokaupoista ulkomailla, että miten homma toimii. Mistä noi lakimiehen kulut tulee? Onko siis niin, ettei asuntoa voi ostaa ilman lakimiehen apua? Joka tapauksessa tsemppiä kovasti teillekin, jännää tämä on kaikin tavoin! :)

      Poista
    2. Joo, juurikin näin ainakin täällä Belgiassa. Kauppakirjat pitää allekirjoittaa notaarin läsnäollessa. He siis valmistelevat vanhoja fraaseja täynnä olevat viralliset kauppakirjat ja tulevat mukaan allekirjoitustilaisuuteen. Siitä ilosta maksettiinkin sitten about 5000 euroa. Ja sitten on siis se ALV itse rakennuksesta, "rekisteröintivero" tontista ja pankki tietysti veloittaa omia "pakollisia" kuluja ("lainan rekisteröinti" tms). Näistä sitten äkkiä kasvaakin usean kymppitonnin potti. Jos ostaisi ei-uudiskohteen, veroista saisi tuhansia euroja takaisin ensiasunnon ostajana, mutta valitettavasti uudiskohteiden ostajia tämä helpotus ei koske...

      Vielä pari päivää pitää jaksaa odottaa!

      Poista

Toukokuun tulot ja menot

Toukokuussa tuloja oli peruspalkka ja osingot. Sain osinkoja Elisalta, Marimekolta, Orthexilta ja Bolidenilta. Ensi kuussa tulee vielä Sammo...